3줄 요약
- 국토교통부가 8월 20일 전월세 안심신탁 사업을 발표했습니다. 시중의 월세 물건을 전세로 바꿔 공급합니다.
- 임차인은 월세 대신 전세대출 이자를 냅니다. 전월세전환율 5~6%대보다 전세대출 금리 3~4%대가 낮아 그 차이만큼 주거비가 줄어듭니다.
- 다만 임대인이 받는 돈은 월세 그대로입니다. 그 차이를 메울 기구의 운용수익률은 이번 자료에 나오지 않았습니다.
전세는 끝났다고들 합니다. 전세사기 탓에 세입자는 전세를 피하고, 집주인은 월세를 선호한다는 이야기입니다. 국토교통부도 같은 진단을 내놨습니다. 보도자료 첫 장에 “전세사기 여파에 따른 전세 기피 현상, 임대인의 월세 선호”라고 적혀 있습니다.
그런데 정부가 내놓은 대책은 월세를 손보는 쪽이 아니었습니다. 반대로 월세를 다시 전세로 되돌리는 사업입니다. 두 사실이 어떻게 동시에 참일 수 있을까요. 답은 하나입니다. 세입자에게는 월세가 전세보다 비싸기 때문입니다.
국토교통부가 8월 20일 발표한 전월세 안심신탁
국토교통부는 8월 20일 전월세 안심신탁 사업을 발표했습니다. 8월 13일 나온 주택 신속공급 방안의 후속 조치입니다. 시중에 나와 있는 월세 물건을 전월세안정화기구가 전세로 전환해 임차인에게 공급하는 구조입니다. 전세금 예치와 운용, 반환, 임대인과 임차인 모집은 주택도시보증공사(HUG)가 위탁받아 수행합니다.
거래는 네 단계로 돌아갑니다. 첫째, 기구와 임대인과 임차인이 3자 계약을 맺습니다. 둘째, 임차인이 전세금을 집주인이 아니라 기구에 맡깁니다. 셋째, 기구가 그 돈을 운용합니다. 넷째, 임대인은 운용수익을 매달 받습니다. 보도자료는 이 수익을 “≈월세”라고 표현했습니다. 집주인 입장에서는 받는 금액이 월세와 비슷하다는 뜻입니다.
대상은 주택 유형을 가리지 않습니다. 다만 시세 20억 원 이하 주택을 대상으로 우선 시행할 예정이고, 시세 대비 전세금 규모가 지나치지 않은지, 위반건축물은 아닌지 기본 검증을 거칩니다. 참여를 원하는 사람만 공모로 신청하며, 가입 의무는 없습니다. 보도자료는 전세금 의무 예치 우려에 대해 “전혀 사실이 아님”이라고 못 박았습니다.
월세가 전세보다 비싼 이유는 이자율 차이입니다
월세와 전세는 사실 같은 거래입니다. 둘 다 돈을 빌려 집에 사는 일입니다. 다른 것은 누구에게 빌리느냐입니다.
전세는 은행에서 빌립니다. 목돈을 대출받아 집주인에게 맡기고, 은행에 이자를 냅니다. 월세는 집주인에게 빌립니다. 목돈을 안 내는 대신 그 돈을 안 낸 값을 매달 치릅니다. 그 값을 연이율로 환산한 것이 전월세전환율(보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이자율)입니다.
그러면 어느 쪽 이자가 쌀까요. 국토교통부 보도자료에 답이 적혀 있습니다. 시중 전월세전환율은 5~6%대, 전세대출 금리는 3~4%대입니다. 같은 돈을 빌리는데 집주인에게 빌리면 2%포인트 안팎을 더 냅니다. 월세로 사는 사람은 그동안 비싼 쪽에서 빌리고 있었던 셈입니다.
보도자료는 이 부담이 모두에게 똑같지 않다고도 적었습니다. 전월세전환율은 임차인 신용도가 낮을수록, 연체 위험이 클수록, 아파트보다 비아파트일수록, 서울·수도권보다 지방일수록 높아지는 경향이 있습니다. 돈이 부족해 월세를 택한 사람이 가장 비싼 이자를 무는 구조입니다.
세입자는 3~4%를 내는데 집주인은 5~6%를 받습니다
여기서 이 사업의 진짜 구조가 드러납니다. 표면만 보면 세입자가 싸게 사는 이야기입니다. 속을 보면 계산이 하나 비어 있습니다.
세입자가 실제로 부담하는 것은 전세대출 이자, 즉 3~4%대입니다. 반면 집주인이 받는 것은 기존 월세 수준, 즉 전환율 5~6%대에 해당하는 금액입니다. 두 숫자가 다릅니다. 둘 사이의 2%포인트 안팎을 메우는 것은 기구가 전세금을 굴려 내는 운용수익입니다.
즉 이 사업이 굴러가려면 기구가 맡아 둔 전세금으로 매년 그만한 수익을 내야 합니다. 보도자료는 기구가 전세금을 “안정적으로 투자한 후 반환”한다고만 적었습니다. 목표 수익률이 얼마인지, 수익이 목표에 못 미치면 그 부담을 누가 지는지는 이번 발표 자료에 나오지 않았습니다. 확인된 자료가 없으므로 여기서는 더 밀고 가지 않겠습니다. 다만 이 칸이 비어 있다는 사실 자체는 기억해 둘 만합니다.
세입자 쪽에서 확실하게 줄어드는 비용은 하나 더 있습니다. 기구가 전세금을 예탁받고 반환까지 책임지기 때문에, 임차인은 전세금반환보증과 전세대출보증에 따로 가입할 필요가 없습니다. 그만큼 보증료가 빠집니다. 전세가 위험했던 이유는 내 목돈을 집주인이 들고 있었다는 점이었는데, 그 목돈을 공적 기구가 들고 있게 바꾼 것이 이 사업의 뼈대입니다.
그래서 내 월세는 얼마나 줄어들까
절감액을 계산해 보겠습니다. 아래 표의 전환율 5.5%와 대출금리 3.5%는 정부가 발표한 확정 수치가 아니라, 보도자료에 적힌 5~6%대와 3~4%대의 가운데 값을 제가 가정해 넣은 것입니다. 실제 조건은 공모 때 정해집니다.
| 지금 내는 월세 | 전세로 바꿀 때 늘어나는 전세금 | 그 돈의 월 이자 | 월 절감액 |
|---|---|---|---|
| 45만 원 | 약 9,818만 원 | 약 28만 6천 원 | 약 16만 4천 원 |
| 60만 원 | 약 1억 3,091만 원 | 약 38만 2천 원 | 약 21만 8천 원 |
| 80만 원 | 약 1억 7,455만 원 | 약 50만 9천 원 | 약 29만 1천 원 |
월세 80만 원을 내던 사람을 따라가 보겠습니다. 1년치 월세는 960만 원입니다. 이걸 전환율 5.5%로 되돌리면 전세금 약 1억 7,455만 원에 해당합니다. 그 돈을 연 3.5%로 빌리면 이자가 1년에 약 611만 원, 한 달에 약 51만 원입니다. 매달 나가던 80만 원이 51만 원이 됩니다. 월 29만 원, 1년이면 349만 원이 남습니다.
비율로 보면 어느 구간이든 비슷합니다. 절감률은 (전환율 − 대출금리) ÷ 전환율이므로, 5.5%와 3.5%라면 36% 남짓입니다. 보도자료의 범위를 양 끝으로 밀어 보면 전환율 6%에 금리 3%일 때 50%, 전환율 5%에 금리 4%일 때 20%입니다. 정리하면 내 월세의 20~50%가 줄어드는 셈입니다. 커피값을 아끼는 수준이 아니라, 월세 한 달치를 1년에 두세 번 건너뛰는 크기입니다.
다만 줄어드는 것은 매달 나가는 돈이고, 대신 목돈이 필요해집니다. 위 표의 1억 7,455만 원은 어딘가에서 빌려 와야 하는 돈입니다. 보도자료는 소득 등 요건을 채우면 주택도시기금 버팀목 전세자금대출이나 시중은행 대출을 쓸 수 있다고 밝혔습니다. 결국 내 전세대출 한도가 이 사업의 실질적인 입장권이 됩니다. 한도가 모자라면 표의 절감액은 계산에만 남습니다.
그리고 이자율은 고정이 아닙니다. 월세는 계약 기간 동안 금액이 정해져 있지만, 전세대출 금리는 시장을 따라 움직입니다. 지금 3.5%인 금리가 5.5%가 되면 절감액은 0이 됩니다. 이 거래는 “싸진다”기보다 고정비를 변동비로 바꾸는 선택에 가깝습니다.
다음 발표에서 볼 칸은 세 군데입니다
이 사업이 실제로 내 월세를 건드릴지는 아직 알 수 없습니다. 발표에는 공모를 하겠다는 계획만 있고 시기와 규모는 담기지 않았습니다. 단정하는 대신 무엇을 보면 되는지만 짚겠습니다.
- 공모 일정과 물량. 몇 가구를 받는지가 나와야 내 차례가 올지 가늠할 수 있습니다. 참여는 임대인과 임차인 양쪽이 원해야 성립하므로, 임대인 신청이 얼마나 들어오는지가 사실상의 상한입니다.
- 기구의 목표 운용수익률과 손실 시 부담 주체. 세입자가 내는 3~4%와 집주인이 받는 5~6% 사이의 간격을 무엇으로 메우는지가 이 사업의 지속 가능성을 정합니다.
- 시세 20억 원 이하라는 기준. 우선 시행 기준이라고만 적혀 있습니다. 이 선이 그대로 갈지, 지역별로 갈릴지가 대상 범위를 크게 바꿉니다.
지금 해 둘 수 있는 것
공모가 열리기 전에 미리 챙겨 두면 좋은 것이 있습니다. 첫째, 내 전세대출 한도를 확인해 두는 일입니다. 이 사업의 절감액은 목돈을 빌릴 수 있어야 현실이 되므로, 한도가 얼마나 나오는지 모르면 표는 그림에 그칩니다.
둘째, 지금 내는 월세를 연이율로 환산해 두는 일입니다. 월세 곱하기 12를 보증금 외 차액으로 나누면 내가 집주인에게 물고 있는 이자율이 나옵니다. 그 값이 5%를 훌쩍 넘는다면 이 사업의 효과가 큰 쪽에 속합니다.
셋째, 지금 사는 집이 위반건축물인지 확인해 두는 일입니다. 보도자료는 위반건축물 여부를 기본 검증 항목으로 명시했습니다. 건축물대장에서 확인할 수 있고, 여기에 걸리면 조건이 아무리 좋아도 신청이 되지 않습니다.
자주 묻는 질문
전세금을 의무적으로 기구에 맡겨야 하나요?
아닙니다. 국토교통부는 보도자료에서 참여를 원하는 임대인과 임차인이 신청해 3자 계약을 맺는 방식이며 가입 의무는 없다고 밝혔습니다. 전세금 의무 예치 우려에 대해서도 “전혀 사실이 아님”이라고 적었습니다.
전세사기 위험은 정말 없어지나요?
전세금을 집주인이 아니라 기구가 예탁받고 반환까지 책임지는 구조이므로, 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 생기는 위험은 차단됩니다. 그래서 전세금반환보증과 전세대출보증에 따로 들 필요도 없습니다. 다만 위험이 사라진 것이 아니라 집주인에서 기구의 운용으로 옮겨간 것에 가깝고, 그 운용 조건은 아직 공개되지 않았습니다.
아파트가 아니어도 신청할 수 있나요?
보도자료는 주택 유형에 제한을 두지 않는다고 밝혔습니다. 시세 20억 원 이하 주택을 우선 대상으로 하고, 시세 대비 전세금 규모가 과도한지와 위반건축물 여부를 검증합니다. 오히려 전월세전환율은 아파트보다 비아파트에서 높은 경향이 있다고 같은 자료에 적혀 있으므로, 효과 자체는 비아파트 쪽이 클 수 있습니다.
전세가 무너진 이유는 전세라는 형식이 아니라 목돈을 개인이 들고 있게 한 구조였습니다. 이번 사업은 그 목돈의 보관 장소를 바꿔 형식을 살려 보겠다는 시도입니다. 세입자가 무는 이자가 2%포인트 싸진다는 계산은 분명합니다. 다만 그 차액을 무엇으로 메울지는 아직 빈칸으로 남아 있고, 공모 공고가 나올 때 그 칸부터 확인하면 됩니다.
이 사업의 뿌리가 된 8월 13일 대책은 주택 신속공급 방안 23만 호를 정리한 글에서 짚었고, 전세대출 한도가 왜 마음대로 늘지 않는지는 가계부채 총량관리를 다룬 글에 자세히 적어 두었습니다.
출처
