전세사기 보증금 3분의 1 국가 보장, 11월 13일 시행 — 왜 모든 피해자가 3분의 1을 받는 건 아닐까

‘국가가 전세사기 피해 보증금의 3분의 1을 보장한다’는 기사를 보면, 피해자 모두가 보증금의 3분의 1을 받는 것처럼 읽힙니다. 그런데 국토교통부 보도자료의 계산식은 다르게 말합니다. 최소보장금(보증금의 3분의 1)에서 이미 돌려받은 돈을 빼고, 남는 부족분만 지원금으로 계산합니다.

이 차이가 중요한 이유는 간단합니다. 같은 피해자라도 경매에서 얼마를 건졌느냐에 따라 받는 돈이 0원부터 보증금의 3분의 1 가까이까지 갈리기 때문입니다. 국토교통부가 10월 6일 낸 자료를 따라, 무엇이 바뀌는지부터 숫자로 확인합니다.

11월 13일부터 전세사기 피해 지원이 무엇이 달라지나요?

국토교통부는 10월 6일 열린 국무회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안이 의결됐다고 밝혔습니다. 이 특별법은 2026년 5월 12일 개정·공포됐고, 11월 13일부터 시행됩니다. 이번 시행령은 법에서 정부에 맡긴 세부 기준을 정한 것입니다.

핵심은 두 가지 제도입니다. 하나는 최소보장제입니다. 경매나 공매가 끝난 뒤 피해자가 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 모자란 부분(최소지원금)을 국가가 지원합니다. 다른 하나는 선지급-후정산입니다. 경매나 공매가 끝나기 전에 먼저 돈을 주고, 나중에 회수되는 돈으로 정산하는 방식입니다. 보도자료는 신탁사기 등으로 계약 권한이 없는 사람과 맺은 계약(무권계약)의 피해자가 대상이라고 적었습니다.

보증금의 3분의 1은 받는 돈이 아니라 바닥선입니다

보증금의 3분의 1은 ‘지급액’이 아니라 ‘최소 눈금’으로 보는 편이 정확합니다. 물탱크에 최소 수위 눈금이 그어져 있고, 물이 그 눈금보다 낮을 때만 모자란 만큼 채워 주는 방식입니다. 이미 눈금 위까지 물이 차 있으면 채울 물이 없습니다.

국토교통부 자료의 산정 방식도 이 구조입니다. 최소지원금은 보증금의 3분의 1에 해당하는 금액(최소보장금)에서 시작합니다. 거기서 「주택임대차보호법」에 따라 대항력이나 우선변제권으로 받은 금액, 임대차보증금 반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익과 임대료 지원액을 뺍니다. 선지급금도 같은 방식으로 계산하되, 선지급 전까지 이미 나간 임대료 지원액 등을 함께 뺍니다.

그래서 ‘3분의 1 보장’이라는 말은 ‘아무리 못 받아도 결과적으로 3분의 1까지는 맞춰 준다’로 읽어야 합니다. 이미 3분의 1을 넘게 받은 피해자의 지원금은 계산상 0원입니다. 다만 이 경우에 어떤 절차로 처리되는지는 이번 자료에 나오지 않았습니다.

정부 예시로 보면 같은 1억 5천만 원인데 왜 지급액이 다를까요?

국토교통부는 보증금 1억 5천만 원인 가정으로 두 가지 사례를 들었습니다. 두 경우 모두 최소보장금은 0.5억 원이고, 최종 회복액도 0.5억 원으로 같습니다. 달라지는 것은 지원금이 채우는 칸의 크기입니다.

구분	현행(바뀌기 전)	개선(11월 13일부터)
최소지원금 사례	배당 0.2억 원 + 경매차익 0.1억 원 = 0.3억 원 회복	같은 0.3억 원 + 최소지원금 0.2억 원 = 0.5억 원 회복
선지급금 사례	임대료 지원액 0.1억 원 = 0.1억 원 회복	같은 0.1억 원 + 선지급금 0.4억 원 = 0.5억 원 회복

표 속 숫자는 보도자료의 예시를 그대로 옮긴 것입니다. 실제 피해자의 금액이 아닙니다. 눈여겨볼 곳은 현행 칸입니다. 배당과 경매차익으로 0.3억 원만 건졌다면 지금은 거기서 끝납니다. 바뀐 뒤에는 보증금의 3분의 1인 0.5억 원까지 올라갑니다. 헤드라인의 ‘3분의 1’은 평균이 아니라 이 바닥선을 가리킵니다.

그래서 내 지갑엔 얼마가 들어올까요?

보증금이 2억 원이던 세입자가 사기를 당했다면 바닥선은 약 6,667만 원입니다. 연봉 4,000만 원인 직장인이 매달 100만 원씩 저축해도 5,000만 원을 모으는 데 50개월, 약 4년 2개월이 걸립니다. 바닥선 하나가 4~5년 치 저축과 맞먹는 크기입니다.

아래 표는 발표된 수치가 아니라 제가 정한 가정으로 계산한 것입니다. 보증금과 ‘이미 돌려받은 돈’을 임의로 놓고, ‘바닥선 − 이미 돌려받은 돈’으로 부족분을 구했습니다. 실제 산정에서는 앞에서 본 차감 항목이 더 들어갑니다.

보증금(가정)	바닥선(보증금의 3분의 1)	이미 돌려받은 돈(가정)	국가가 채우는 부족분
1억 원	약 3,333만 원	0원	약 3,333만 원
1억 원	약 3,333만 원	2,000만 원	약 1,333만 원
1억 5천만 원	5,000만 원	3,000만 원	2,000만 원(정부 예시와 같음)
1억 5천만 원	5,000만 원	6,000만 원	0원
2억 원	약 6,667만 원	1,000만 원	약 5,667만 원

세 가지를 읽어낼 수 있습니다. 첫째, 보증금이 클수록 바닥선도 커서 지원 상한이 올라갑니다. 둘째, 이미 많이 건진 사람일수록 부족분이 줄어듭니다. 셋째, 보증금 1억 5천만 원에서 6,000만 원을 건진 네 번째 줄처럼 바닥선을 넘기면 지원금은 없습니다. 이 제도는 가장 적게 건진 피해자에게 가장 크게 작동합니다.

한 가지 더 있습니다. 이 돈은 보증금 전액의 보전이 아닙니다. 2억 원 보증금 피해자가 한 푼도 못 건졌어도 이 제도로 맞춰지는 금액은 약 6,667만 원, 나머지 약 1억 3,333만 원은 이번 자료의 범위 밖입니다. 전세 계약을 앞둔 직장인이라면, 이 제도를 ‘보험’이 아니라 ‘최후의 바닥’으로 두고 계약 전 확인을 먼저 해야 합니다.

신청은 언제, 어떤 서류로, 얼마나 걸릴까요?

업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 신청 시기는 두 제도가 다릅니다. 최소지원금은 피해자가 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 끝난 뒤에, 그렇지 않다면 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤에 신청할 수 있습니다. 선지급금은 LH의 피해주택 매입이 끝나기 전, 또는 처분이 끝나기 전까지 신청할 수 있습니다.

신청할 때는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택의 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금 반환채권 변제 관련 서류를 냅니다. 아프거나 해외에 있어 직접 신청이 어려우면 대리인을 세울 수 있습니다.

LH는 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해 알립니다. 부득이하면 30일 안에서 한 번 늘릴 수 있습니다. 결과에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 최대로 잡으면 결정까지 120일, 약 4개월입니다.

받은 뒤에도 챙길 것이 있습니다. 이후 보증금 회수 등으로 반납 사유가 생기면 그 사실을 신고하고 돈을 돌려줘야 합니다. 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원까지 과태료가 붙습니다.

앞으로 무엇을 보면 방향을 알 수 있을까요?

이번 자료에는 지원 대상 인원과 총 예산이 나오지 않았습니다. 신청을 언제부터 받는지도 적혀 있지 않습니다. 담당 과장은 제도가 차질 없이 시행되도록 시스템 구축과 피해자 안내 등 준비에 만전을 기하겠다고 밝혔습니다. 확인할 칸은 세 가지입니다.

• 11월 13일 전후로 LH가 신청 창구와 안내문을 여는지 확인합니다.
• 피해자 결정문과 경매 배당표처럼 신청에 쓰는 서류가 내 손에 있는지 미리 봅니다.
• 선지급 대상인 신탁사기 등 무권계약 피해에 내 사례가 해당하는지 따져 봅니다.

자주 묻는 질문

전세사기 피해자는 모두 보증금의 3분의 1을 받나요?

아닙니다. 보증금의 3분의 1은 최소 기준선이고, 그 선에서 이미 돌려받은 돈을 뺀 부족분만 지원됩니다. 이미 3분의 1 이상을 돌려받았다면 최소지원금은 없습니다.

선지급-후정산은 무엇인가요?

경매나 공매가 끝나기 전에 먼저 돈을 지급하고, 이후 추가로 회수되는 금액을 고려해 나중에 정산하는 방식입니다. 보도자료는 신탁사기 등 무권계약 피해자를 대상으로 도입된다고 설명했습니다.

시행일은 언제인가요?

법은 2026년 11월 13일부터 시행되고, 시행령 개정안도 같은 날 시행될 예정입니다. 시행령은 10월 6일 국무회의에서 의결됐습니다.

‘3분의 1 보장’은 큰 위로이지만 정확한 이름은 ‘3분의 1 바닥선’입니다. 이 구조를 알면 기사 제목보다 내 서류의 숫자를 먼저 보게 됩니다. 전세 계약을 앞둔 분이라면 전월세 안심신탁 글에서 월세를 전세로 되돌리는 구조를, 집 마련 계획이 있다면 주거안정플랜 119만호 글에서 공적주택 물량을 함께 확인해 보세요.

출처

• 국토교통부 — 「전세사기특별법」 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결 (2026.10.6)