전세 vs 월세 손익 계산기
같은 집을 전세로 살 때와 월세로 살 때, 1년 주거비를 비교합니다.
※ 이사비·중개수수료·관리비·전세보증보험료 등은 포함되지 않은 단순 비교입니다. 실제 판단 시 함께 고려하세요.
“전세가 무조건 이득”이라는 말은 금리에 따라 달라집니다. 전세대출 금리가 높으면 이자 부담이 월세만큼 커지고, 예금 금리가 높으면 목돈을 굴리는 월세가 유리해질 수도 있어요. 위 계산기로 내 조건에서의 1년 주거비를 비교해 보세요.
계산 원리는 간단합니다
- 전세 비용 = 전세대출 이자 − 남는 현금의 예금이자
- 월세 비용 = 연간 월세 + 보증금 대출이자 − 남는 현금의 예금이자
핵심은 “내 목돈을 어디에 묶어두느냐”입니다. 전세는 보증금에 묶이고, 월세는 현금이 남는 대신 매달 나가는 돈이 생기죠.
숫자로 안 잡히는 것들
- 보증금 리스크 — 전세는 금액이 큰 만큼 떼일 위험도 큽니다. 전세보증보험 가입 여부를 꼭 확인하세요.
- 이사 유연성 — 월세는 계약 조정이 상대적으로 자유롭습니다.
- 기회비용 — 계산기의 예금 금리 칸에 다른 투자 기대수익률을 넣어보면 관점이 달라집니다.
함께 보면 좋은 글
👉 전세대출에 DSR 적용되면… 내 전세 한도, 얼마나 줄어들까?
👉 7월 말 부동산 세제개편안 발표 임박
계산은 이렇게 합니다
전세와 월세를 비교하려면 매달 실제로 나가는 돈을 같은 기준으로 만들어야 합니다. 전세는 월세를 안 내는 대신 큰돈이 묶이고, 월세는 목돈이 덜 필요한 대신 매달 돈이 나갑니다.
전세의 월 비용 = 전세대출 이자 + (내 돈으로 넣은 보증금 × 기회비용 이율 ÷ 12). 여기서 기회비용은 그 돈을 예금이나 다른 곳에 뒀다면 받았을 수익입니다.
월세의 월 비용 = 월세 + (월세보증금 × 기회비용 이율 ÷ 12). 두 값을 나란히 놓고 비교하면 어느 쪽이 유리한지 바로 보입니다.
전세와 월세를 서로 바꿀 때 쓰는 기준이 전월세전환율입니다. 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100으로 계산합니다. 계약 기간 중 전세를 월세로 바꾸는 경우에는 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽을 넘지 못하도록 주택임대차보호법에 정해져 있습니다.
사례로 이해하기
가상의 사례입니다. 같은 집을 두고 전세 3억원과 보증금 5,000만원·월세 90만원 중 고민하는 상황입니다.
전세로 가면 보증금 3억 중 2억을 대출(금리 4%)로 채운다고 할 때 이자가 월 약 67만원, 내 돈 1억의 기회비용을 연 3%로 보면 월 25만원. 합쳐서 월 약 92만원입니다.
월세로 가면 월세 90만원에 보증금 5,000만원의 기회비용 월 12.5만원을 더해 월 약 102.5만원. 이 조건에서는 전세가 월 10만원 정도 유리합니다.
다만 전세는 보증금을 떼일 위험을 같이 지는 선택입니다. 등기부등본으로 선순위 채권을 확인하고 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지도 함께 따져야 합니다. (단순 계산 가정입니다.)
계산 근거와 기준일
전세와 월세를 비교하는 핵심은 전월세전환율입니다. 그리고 이 전환율에는 법으로 정해진 상한이 있습니다. 모르고 계약하면 손해를 볼 수 있는 부분입니다.
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 법정 전환율 상한 | 다음 둘 중 낮은 것 ① 연 10% ② 한국은행 기준금리 + 2.0%p | 주택임대차보호법 제7조의2 같은 법 시행령 제9조제2항 |
| 2026년 8월 현재 상한 | 기준금리 2.75% + 2.0%p = 연 4.75% | 한국은행 기준금리 (2026-07-16 인상) |
| 전환 계산식 | 월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12 | — |
| 기회비용 | 보증금을 예치했을 때 얻을 수 있는 수익률 | 이용자 입력값 |
- 이사비·중개보수 — 계약 주기가 짧을수록 이 비용이 결과를 뒤집을 수 있습니다
- 관리비 차이 — 월세 물건에 관리비가 더 붙는 경우가 많습니다
- 전세보증금 미반환 위험 — 숫자로 환산되지 않지만 가장 큰 변수입니다. 보증보험 가입 여부를 확인하세요
- 세제 — 월세 세액공제, 전세자금대출 이자 소득공제는 각자 요건이 다릅니다
법정 전환율에 따른 정확한 금액은 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회의 전월세 전환 계산기에서 교차 확인할 수 있습니다. 기준일은 2026년 8월 21일입니다.
자주 묻는 질문
Q. 전월세전환율이 높으면 어느 쪽이 유리한가요?
전환율이 높다는 건 같은 보증금을 월세로 환산했을 때 월세가 비싸다는 뜻이므로 전세가 유리합니다. 반대로 전환율이 전세대출 금리보다 낮으면 월세가 유리해집니다.
Q. 기회비용 이율은 몇 %로 넣어야 하나요?
보수적으로는 예금금리를, 공격적으로는 본인의 기대 투자수익률을 넣습니다. 다만 높게 잡을수록 “전세는 손해”라는 결론이 나오기 쉬우니 실제로 그 수익을 낼 수 있는지 냉정하게 볼 필요가 있습니다.
Q. 반전세는 어떻게 계산하나요?
보증금과 월세를 모두 입력하면 됩니다. 보증금 부분은 기회비용으로, 월세 부분은 그대로 더해 월 비용을 구하는 방식은 같습니다.
Q. 이사·중개 비용도 봐야 하나요?
네. 중개보수는 보증금이 클수록 비싸고, 전세는 인지세와 보증보험료도 듭니다. 2년 거주를 가정해 총비용을 24로 나눠 월 비용에 더하면 더 현실적인 비교가 됩니다.