부정청약 354건 적발 — 적발은 40% 늘었는데 왜 부정이 늘었다고 보기 어려울까

부정청약 적발이 크게 늘었다는 소식을 들으면 이렇게 생각하기 쉽습니다. “요즘 청약판이 더 지저분해졌구나.” 그런데 같은 보도자료를 끝까지 읽으면 다른 그림이 나옵니다. 이번 점검은 이전보다 더 적은 집을 봤는데도 더 많이 찾아냈습니다. 바뀐 건 청약자보다 조사 방법이었습니다.

이 차이는 단순한 통계 해석 문제가 아닙니다. 지금까지 잡히지 않고 지나간 부정당첨이 있었다면, 그 자리에서 밀려난 사람은 정직하게 점수를 쌓아 온 무주택 직장인입니다.

부정청약 354건, 무슨 일이 있었나요?

국토교통부와 국무조정실 부동산감독추진단은 11월 10일 부정청약 관계부처 합동점검 결과를 발표했습니다. 점검 계기는 “현실과 동떨어진 청약가점 당첨자”가 잇따라 나왔기 때문이라고 밝혔습니다. 그래서 이번 점검은 당첨자의 부양가족이 실제로 함께 사는지를 집중적으로 봤습니다.

대상은 2025년 7월부터 2026년 3월까지 분양한 단지입니다. 서울 등 규제지역은 모든 단지, 그 밖의 지역은 인기 단지를 골라 모두 43개 단지, 약 2만 5천 세대를 살폈습니다. 적발된 354건은 모두 수사의뢰할 예정입니다.

유형	건수	어떤 방식인가
위장전입	334건	실제로 살지 않는 곳으로 전입신고해 지역·무주택 자격이나 부양가족 점수를 만듦
위장미혼	18건	집이 있는 사람과 결혼해 아이를 키우면서 혼인신고만 미뤄 무주택자로 신청
자격매매	1건	금융인증서·비밀번호를 넘겨 남이 대신 청약·계약
위장퇴사	1건	소득 기준을 맞추려 공고 직전 퇴사 후 직후 재입사
합계	354건

숫자를 보면 답이 바로 나옵니다. 354건 중 334건, 열 건 중 아홉 건 이상이 위장전입이었습니다. 부정청약의 핵심은 “누가 이 집에 같이 사느냐”를 속이는 것입니다.

왜 하필 “같이 사는 가족”을 속일까요?

청약가점제(점수가 높은 순서로 당첨자를 정하는 방식)에서 부양가족 수가 점수 항목이기 때문입니다. 함께 사는 가족이 많을수록 점수가 올라갑니다. 그래서 따로 사는 부모나 장인·장모를 서류상 내 집으로 옮겨 오는 일이 생깁니다.

규칙은 꽤 엄격합니다. 보도자료에 따르면 부모·조부모 같은 직계존속은 3년 이상, 30세 이상 자녀는 1년 이상 같이 살아야 부양가족으로 인정됩니다. 전입신고만 해 두고 실제로 따로 살면 인정되지 않습니다.

규제지역에서는 이 점수가 특히 무겁습니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제28조를 보면, 투기과열지구에서 85㎡ 이하 민영주택은 면적에 따라 40~70%를 가점제로 먼저 뽑습니다. 85㎡를 넘는 주택도 투기과열지구에서는 80%를 가점제로 뽑습니다.

투기과열지구 민영주택	가점제로 먼저 뽑는 비율
60㎡ 이하	40%
60㎡ 초과 85㎡ 이하	70%
85㎡ 초과	80%

인과를 한 칸씩 이어 보면 이렇습니다. 서울 인기 단지는 가점제 비중이 크다. 그래서 몇 점 차이로 당락이 갈린다. 그래서 부양가족 한두 명을 서류로 늘리려는 유혹이 커진다. 보도자료에 소개된 위장전입 사례 상당수가 서울 분양 주택이었던 것도 이 구조와 맞닿아 있습니다.

적발 40% 증가, 부정이 늘어난 걸까요?

여기가 이 발표에서 가장 중요한 칸입니다. 2025년 상반기 점검은 2만 8천 호를 보고 252건을 찾았습니다. 이번 합동점검은 2만 5천 호를 보고 354건을 찾았습니다. 본 집은 3천 호 적은데 찾은 건 102건 많습니다.

아래 표의 ‘1천 호당 적발’은 발표 자료에 없는 값입니다. 보도자료의 건수와 세대수로 직접 나눠 계산했습니다.

구분	점검 세대수	적발 건수	1천 호당 적발(계산값)
2025년 상반기 점검	2만 8천 호	252건	약 9건
이번 합동점검	2만 5천 호	354건	약 14건

건수로는 약 40%, 같은 집 수로 맞추면 약 1.6배입니다. 그런데 정부가 밝힌 이유는 부정이 늘어서가 아니었습니다. 보도자료는 “조사기법을 강화하여 보다 면밀하게 조사한 결과” 적발이 늘었다고 적었습니다.

무엇이 달라졌는지 보면 이해가 됩니다. 비유하자면 같은 강에 그물코를 더 촘촘하게 바꿔 던진 셈입니다. 고기가 늘어난 게 아니라 전에는 빠져나가던 고기가 걸린 것입니다.

• 현장 점검 인력: 8명에서 15명으로
• 단지별 점검 기간: 1일에서 3~5일로
• 새로 본 자료: 자녀의 직장소재지, 세대원의 전·월세 계약 내역
• 기존에 보던 자료: 부모의 의료시설 이용 내역

사례를 보면 그물코가 어떻게 작동하는지 보입니다. 장인·장모를 자기 집으로 전입시킨 F씨는 국토교통부 임대차계약 내역(RTMS)으로 걸렸습니다. 지방에 사는 어머니와 장모를 전입시킨 E씨는 건강보험 요양급여 내역으로 걸렸습니다. 서류상 주소와 실제로 병원에 다닌 곳, 실제로 집을 빌린 곳이 달랐던 것입니다.

그래서 이 숫자는 이렇게 읽는 편이 정확합니다. 예전 점검에서 잡히지 않은 부정당첨이 상당수 있었을 가능성이 크다. 다만 예전 단지들을 새 방식으로 다시 조사한 결과는 발표되지 않았습니다. 실제로 얼마나 놓쳤는지는 확인된 자료가 없습니다.

그래서 내 지갑엔 무엇이 걸려 있나요?

정직하게 신청하는 무주택 직장인에게 부정청약은 남의 일이 아닙니다. 당첨 자리는 정해져 있습니다. 누군가 서류로 점수를 부풀려 당첨되면, 그 바로 아래 점수의 실수요자가 한 명 떨어집니다. 354건이 사실로 확정된다면, 그만큼의 당첨 자리가 실수요자 대신 엉뚱한 사람에게 돌아갔던 셈입니다.

반대로 “이 정도는 괜찮겠지” 하고 가족 주소를 옮기려는 사람이 잃는 돈도 큽니다. 국토교통부는 부정청약으로 확정되면 세 가지 조치를 한다고 밝혔습니다. 형사처벌(3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금), 계약 취소와 계약금 몰수, 10년간 청약자격 제한입니다. 계약금은 분양가의 10%입니다.

아래 계산은 발표된 수치가 아니라 가정입니다. 분양가를 6억·8억·10억 원으로 두고 분양가의 10% 계약금이 몰수될 때를 따졌습니다. 비교 기준은 세전 연봉 5,000만 원 직장인입니다.

분양가(가정)	몰수되는 계약금(10%)	연봉 5,000만 원 기준
6억 원	6,000만 원	세전 연봉 약 1년 2개월치
8억 원	8,000만 원	세전 연봉 약 1년 7개월치
10억 원	1억 원	세전 연봉 2년치

여기에 벌금이 따로 붙을 수 있고, 집 자체를 되돌려 줘야 합니다. 「주택법」 제65조는 부정한 방법으로 공급받은 경우 공급계약을 취소하도록 정해 두었습니다. 같은 조는 국토교통부 장관이 10년 범위에서 입주자 자격을 제한할 수 있게 했습니다. 30대 후반에 걸리면 40대 후반까지 청약 통장이 사실상 멈추는 셈입니다.

정직하게 준비하는 사람이 알아 둘 점도 있습니다. 부모님과 실제로 함께 살면서 가점을 받으려면, 그 사실이 서류 밖에서도 확인되어야 합니다. 이번 점검은 병원 이용 기록과 임대차 계약 내역까지 맞춰 봤습니다. 실제 생활과 주민등록이 일치하는지가 결국 점수를 지키는 길입니다.

신혼부부 특별공급을 노리는 맞벌이 부부도 눈여겨볼 사례가 있습니다. 고소득 의사 부부가 공고 직전 퇴사하고 직후 재입사해 소득 기준(평균소득의 120% 이하)을 맞췄다가 적발됐습니다. 공고일 앞뒤로 소득을 일부러 조정하는 방식은 이제 점검 대상이라는 뜻입니다.

앞으로 무엇을 보면 알 수 있을까요?

첫째, 다음 점검의 1천 호당 적발 건수입니다. 같은 강화된 방식으로 다시 점검했는데 이 숫자가 줄어든다면, 단속이 실제로 부정을 막고 있다는 신호입니다. 비슷하게 유지되거나 늘어난다면 규제지역 가점 경쟁 자체가 부정을 부르는 구조라는 해석에 힘이 실립니다.

둘째, 혼인·임신·장애 관련 서류 위조입니다. 국토교통부는 이번에는 적발되지 않았지만 앞으로 중점 조사하겠다고 밝혔습니다. 2025년에는 사실혼 상태로 신혼특공에 당첨된 뒤 혼인관계증명서를 위조한 사례가 있었습니다.

셋째, 수사 결과입니다. 이번 354건은 아직 ‘의심 사례’이고 수사의뢰 단계입니다. 실제로 몇 건이 부정청약으로 확정돼 계약이 취소되는지는 나중에 나옵니다. 그 숫자가 나와야 이번 점검의 실제 효과를 말할 수 있습니다.

청약을 준비하는 직장인은 무엇을 하면 될까요?

• 부양가족 점수를 넣기 전에 함께 산 기간을 확인하세요. 부모는 3년 이상, 30세 이상 자녀는 1년 이상입니다.
• 주민등록상 주소와 실제 거주지가 같은지 점검하세요. 의료 이용·임대차 기록과 어긋나면 의심받을 수 있습니다.
• 청약 자격을 사고판다는 제안은 받지 마세요. 인증서·비밀번호를 넘긴 사례도 이번에 적발됐습니다.
• 가점이 낮다면 추첨제 비중이 있는 면적을 살펴보세요. 투기과열지구 60㎡ 이하는 가점제가 40%이고 나머지는 추첨입니다.

자주 묻는 질문

Q. 부모님 주소를 우리 집으로 옮기기만 하면 부양가족이 되나요?
아닙니다. 실제로 같이 살아야 하고, 직계존속은 3년 이상 함께 살아야 부양가족으로 인정됩니다. 이번 점검은 부모의 병원 이용 내역으로 실제 거주지를 확인했습니다.

Q. 부정청약으로 걸리면 계약금만 잃나요?
아닙니다. 국토교통부는 형사처벌, 계약 취소와 계약금(분양가의 10%) 몰수, 10년간 청약자격 제한을 함께 적용한다고 밝혔습니다.

Q. 적발이 늘었으니 청약 경쟁이 더 공정해지나요?
점검이 촘촘해진 것은 사실입니다. 다만 354건은 아직 수사의뢰 단계라 확정 건수는 나오지 않았습니다. 다음 점검의 적발률과 수사 결과를 함께 봐야 판단할 수 있습니다.

청약가점은 오래 무주택으로 버티고 가족을 부양해 온 시간을 점수로 바꾼 것입니다. 그 점수를 서류로 사는 사람이 많아질수록, 시간을 들여 점수를 쌓은 사람의 몫이 줄어듭니다. 이번 점검이 보여 준 건 부정이 갑자기 늘었다는 사실이 아니라, 들여다보면 그만큼 나온다는 사실입니다.

정부의 공급 계획이 실수요자에게 얼마나 돌아가는지는 「주거안정플랜」 공적주택 119만호 분석에서 이어 볼 수 있습니다. 수도권 실제 공급 속도가 궁금하다면 수도권 착공 목표와 실제 착공 실적 글도 함께 읽어 보세요.

출처

• 국토교통부 — 부정청약 관계부처 합동점검 결과 (2026.11.10)
• 국가법령정보센터 — 주택공급에 관한 규칙 제28조 (2026.6.15 시행)
• 국가법령정보센터 — 주택법 제65조 공급질서 교란 금지