미분양은 늘었는데 입주할 집은 왜 반토막일까 — 답은 3년 전 착공에 있었습니다

미분양이 늘었다는 뉴스를 보면 이렇게 읽힙니다. 집이 남는다, 그러니 구하기도 쉬워질 것이다. 그런데 막상 전세를 알아보면 볼 만한 매물이 없습니다.

둘 다 맞습니다. 국토교통부가 7월 31일 공표한 2026년 6월 주택통계 안에 두 사실이 나란히 들어 있습니다. 왜 같이 나왔는지가 이 글의 질문입니다.

미분양은 6만 7,464호, 다 지어진 집은 10만 3,735호

먼저 뉴스에 나온 숫자입니다. 6월 말 기준 미분양 주택은 6만 7,464호입니다. 5월 말 6만 5,239호보다 3.4퍼센트 늘었습니다.

다 짓고도 주인을 찾지 못한 준공후 미분양은 2만 9,786호입니다. 한 달 전보다 1.5퍼센트 늘었습니다. 여기까지가 헤드라인입니다.

같은 자료의 다른 칸으로 넘어가면 그림이 바뀝니다. 올해 1월부터 6월까지 준공(공사를 마쳐 입주가 가능해진 집)은 전국 10만 3,735호였습니다.

작년 같은 기간은 수도권 10만 1,044호, 비수도권 10만 4,567호였습니다. 두 값을 더하면 20만 5,611호입니다. 이 합계는 보도자료의 지역별 수치를 더해 계산한 값입니다.

올해 물량은 그 절반입니다. 서울만 떼어 보면 3만 1,618호에서 1만 5,160호로 줄었습니다. 1만 6,458호가 사라진 셈입니다. 이 차이도 두 해 수치를 뺀 값입니다.

상반기 준공	2026년	2025년	변화
수도권	52,925호	101,044호	47.6% 감소
서울	15,160호	31,618호	52.1% 감소
비수도권	50,810호	104,567호	51.4% 감소

답은 3년 전 착공에 있었습니다

집은 주문받은 날 나오지 않습니다. 식당으로 치면 분양이 주문, 착공이 조리 시작, 준공이 접시가 홀로 나오는 순간입니다. 이 요리는 몇 해가 걸립니다.

그래서 올해 나온 접시의 수는 올해 결정된 것이 아닙니다. 국토교통부가 같은 자료에 실은 연도별 상반기 누계 그래프를 보면 그 자리가 보입니다.

상반기 누계(전국)	2022년	2023년	2024년	2025년	2026년
인허가	25.3만호	20.0만호	15.0만호	13.8만호	11.7만호
착공	19.1만호	9.7만호	12.8만호	10.2만호	11.8만호
분양	11.7만호	6.6만호	11.2만호	6.8만호	10.9만호
준공	18.6만호	20.5만호	18.6만호	20.6만호	10.4만호

착공 줄과 준공 줄을 3년 어긋나게 놓고 보시기 바랍니다. 2022년 착공 19만 1,000호 뒤에 2025년 준공 20만 6,000호가 옵니다.

그리고 2023년 착공 9만 7,000호 뒤에 올해 준공 10만 4,000호가 옵니다. 두 쌍 모두 준공이 착공보다 7~8퍼센트 많은 수준에서 맞아떨어집니다.

2023년 상반기 착공은 그 전해의 절반이었습니다. 올해 준공이 절반인 이유가 여기 있습니다. 다만 이 자료가 두 숫자의 인과를 직접 설명한 것은 아닙니다. 그래프 두 개를 겹쳐 본 결과입니다.

더 눈여겨볼 줄은 인허가입니다. 2022년 25만 3,000호에서 올해 11만 7,000호까지 5년 내리 줄었습니다. 주방에 들어오는 재료 자체가 해마다 적어졌다는 뜻입니다.

전국 평균이 감추는 것 — 미분양 4만 8천 호는 지방입니다

미분양 숫자는 전국 한 덩어리로 보면 뜻이 반대로 읽힙니다. 6월 말 수도권 미분양은 1만 8,770호, 비수도권은 4만 8,694호입니다.

비수도권 비중이 72퍼센트입니다. 다 짓고 남은 집만 따로 보면 더 갈립니다. 준공후 미분양 2만 9,786호 가운데 2만 5,091호, 그러니까 84퍼센트가 비수도권입니다. 두 비율 모두 발표 수치로 계산한 값입니다.

6월 말 기준	미분양	그중 준공후
수도권	18,770호	4,695호
비수도권	48,694호	25,091호
전국	67,464호	29,786호

크기로 나눠도 쏠려 있습니다. 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 중형이 4만 6,369호로 대부분입니다. 40제곱미터 이하 소형은 1,825호뿐입니다.

남은 집이 있어도 내가 사는 지역이 아니고, 내가 찾는 크기도 아닐 수 있습니다. 평균은 이 차이를 지웁니다.

그래서 내 전세금은 얼마나 움직이나

가장 먼저 닿는 곳은 전세입니다. 새로 입주가 시작되는 단지가 줄면 그 단지에서 나오던 전세 매물도 함께 줄어듭니다. 서울에서 사라진 1만 6,458호가 그 규모입니다.

6월 거래에도 흔적이 있습니다. 서울 아파트 매매거래는 7,742건으로 전달 8,946건보다 13.5퍼센트 줄었습니다. 사는 쪽은 조용해졌습니다.

전월세는 반대입니다. 수도권 전월세 거래는 14만 6,810건으로 전달보다 5.2퍼센트 늘었습니다. 다만 작년 6월과 비교하면 전국 전월세 거래는 9.8퍼센트 적습니다.

여기서 지갑 이야기로 넘어갑니다. 전세보증금이 오르면 그 차액을 어디선가 메워야 합니다. 대부분은 대출입니다. 한국은행 통계에서 6월 예금은행 대출금리는 연 4.31퍼센트입니다.

보증금 3억 원짜리 전세를 재계약한다고 해 보겠습니다. 아래 표의 인상률은 발표된 수치가 아니라, 부담을 가늠하려고 잡아 본 가정입니다.

보증금 3억 기준	더 필요한 돈	연 이자(4.31%)	월 부담
5% 인상	1,500만 원	64만 6,500원	약 5만 4,000원
10% 인상	3,000만 원	129만 3,000원	약 10만 8,000원
15% 인상	4,500만 원	193만 9,500원	약 16만 2,000원

연봉 4,000만 원 직장인에게 월 10만 8,000원은 작지 않습니다. 1년이면 129만 원입니다. 점심값을 아껴 메우기는 어려운 금액입니다.

연봉 5,000만 원이어도 성격은 같습니다. 한 번 쓰고 끝나는 지출이 아니라, 계약 기간 내내 매달 빠져나가는 고정비가 됩니다.

청약을 준비하는 쪽에는 다른 그림이 보입니다. 상반기 수도권 분양은 6만 3,586호로 작년보다 55.1퍼센트 많았습니다. 서울은 1만 3,773호로 110퍼센트 늘었습니다.

고를 수 있는 단지 자체는 늘어난 시기입니다. 다만 분양이 많다는 것과 내 조건에 맞는 단지가 있다는 것은 다른 이야기입니다.

앞으로 무엇을 보면 되나

이 자료로 집값을 알 수는 없습니다. 대신 방향이 바뀌는지 확인할 칸은 정해져 있습니다.

• 착공 줄이 계속 회복되는지. 2024년 12만 8,000호, 올해 11만 8,000호로 2023년보다는 많습니다. 착공과 준공이 3년 차이로 맞물려 온 흐름이 이어진다면, 내년 이후 준공은 올해보다 늘어날 자리에 있습니다. 다만 자료가 그렇게 예측한 것은 아닙니다.
• 인허가 줄이 멈추는지. 5년 내리 줄어든 흐름이 꺾이는지가 더 먼 미래를 정합니다.
• 준공후 미분양의 지역 구성이 바뀌는지. 지금은 84퍼센트가 비수도권입니다. 수도권 비중이 올라오면 성격이 달라집니다.
• 서울 아파트 매매거래가 다시 늘어나는지. 6월은 13.5퍼센트 줄었습니다.

지금 확인해 두면 좋은 것

• 전세 만기가 6개월 안이라면 지금 시세를 확인하세요. 재계약에 필요한 돈을 알아야 대출 계획을 세울 수 있습니다.
• 인상분을 이자로 바꿔 보세요. 인상분에 0.0431을 곱하면 1년 이자, 12로 나누면 월 부담입니다.
• 내가 사는 시도의 미분양을 따로 보세요. 국토교통 통계누리에서 지역별로 확인할 수 있습니다.
• 청약을 볼 계획이면 조건부터 맞춰 두세요. 물량이 늘어난 시기라도 자격이 안 맞으면 의미가 없습니다.

자주 묻는 질문

미분양이 늘었으니 집값도 내려가나요?

이 통계는 가격을 알려주지 않습니다. 인허가, 착공, 분양, 준공, 미분양, 거래량만 담겨 있습니다. 다만 미분양이 지방에 몰려 있고 수도권 준공이 절반으로 줄었다는 점은 확인된 사실입니다.

준공이 줄면 전세 매물도 바로 줄어드나요?

준공은 시장에 새로 나오는 집의 숫자입니다. 다만 전세 매물은 기존 세입자의 재계약 여부에도 좌우됩니다. 6월 전월세 거래량은 21만 8,618건으로 작년 6월보다 9.8퍼센트 적었습니다.

내년에는 입주 물량이 늘어나나요?

이번 자료에 내년 준공 전망은 나오지 않습니다. 다만 2024년과 2025년 상반기 착공이 2023년보다 많았다는 사실은 확인됩니다. 착공에서 준공까지의 시차가 지금까지와 비슷하게 유지되는지가 관건입니다.

통계 한 장에 서로 다른 두 이야기가 들어 있을 때는, 어느 쪽이 내 상황에 가까운지를 먼저 가려야 합니다. 지방에 미분양이 쌓이는 것과 서울에서 입주 물량이 반으로 주는 것은 같은 달의 사실이지만 전혀 다른 지갑에 닿습니다.

그리고 오늘의 숫자는 대개 몇 해 전에 정해집니다. 3년 전 착공이 오늘의 입주를 정한 것처럼, 올해 착공은 3년 뒤 누군가의 전세 계약을 정하고 있습니다.

전세 자금을 얼마나 빌릴 수 있는지는 전세대출 DSR 정리에서 확인하실 수 있습니다. 집을 살 때 세금이 어떻게 달라지는지는 부동산 세제개편안 정리에, 대출금리 흐름은 주택담보대출 금리 정리에 담아 두었습니다.

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출처

• 국토교통부 — 26년 6월 주택통계 및 참고1 인포그래픽 (2026.7.31 보도)
• 한국은행 ECOS — 100대 통계지표, 예금은행 대출금리 (2026년 6월 기준)
• 국토교통부 — 국토교통 통계누리